2022년 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간과 거주기간 요건

1세대 1 주택에 해당하여 양도세를 비과세 받기 위해서는 보유기간 요건, 거주기간 요건, 양도가액 요건을 충족해야 합니다. 각각의 요건에 대하여는 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1세대 1 주택을 양도할 때 비과세를 적용받기 위해서는 먼저 해당 주택이 취득 당시에 '조정대상지역'이었는지 아닌지를 보아야 합니다.

1. 조정대상지역이 아닌 경우 : 취득 당시 주택이 조정대상지역에 위치하지 않은 경우라면 해당 주택을 2년 이상 보유했을 시 양도세 비과세를 적용받습니다.

2. 조정대상 지역인 경우 :

① 해당 주택이 조정대상지역에 위치하였다면 주택을 2년 이상 보유하여야 하는 것과 함께 2년 이상 거주하고 있어야 합니다.

즉, '보유기간 2년 + 거주기간 2년'을 모두 충족하여야만 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

만약 주택을 취득할 당시에는 조정대상지역이었다가 주택을 양도할 때는 조정대상지역에서 해제가 되었다고 해도 똑같이 '보유기간 2년 + 거주기간 2년'을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.

② 조정대상지역이지만 거주기간 요건을 적용하지 않는 경우 : 무주택세대가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다는 사실이 증빙서류에 의해 확인된다면 거주기간은 적용하지 않고 보유기간만 적용합니다.

즉, 2년 이상 보유했다면 비과세가 적용됩니다.

이때 계약금을 지급했다는 것은 계약금을 완납했다는 것을 말하기 때문에 계약금의 일부는 조정대상지역의 공고가 있기 전에 지급하고, 나머지는 조정대상지역의 공고가 있은 후 지급하였다면 거주기간 2년의 요건을 적용받습니다.

* 조정대상지역이란?

조정대상지역이란 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 지정하는 지역으로. 조정대상지역에 해당하면 여러 가지 제약을 받게 됩니다. 조정대상지역은 새로 지정되거나 해제되는 등 변동이 있기 때문에 주택의 취득이나 양도 시 주의해서 알아보아야 합니다.

조정대상지역 확인 방법 : 국토교통부 홈페이지 → '정책자료' 클릭 → '법령정보' 클릭 → '행정규칙' 클릭 → '공고'에서 확인할 수 있습니다.

1. 보유기간 계산

① 1세대 1 주택자인 경우

주택의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 계산합니다. 이때 주택의 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

② 다주택자의 경우

다주택자가 다른 주택을 모두 처분하고 1세대 1 주택만 남아 해당 1세대 1 주택을 비과세 받기 위해서는 최종적으로 1 주택만 남은 날로부터 2년 이상을 보유하여야 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

또한 최종적으로 남은 1 주택이 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주요건까지 함께 충족해야 1세대 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

이때 주택의 처분에는 주택을 양도·증여하는 경우, 용도 변경하는 경우, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도 변경하는 경우를 말합니다.

2. 거주기간 계산

거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지 기간으로 계산합니다.

1. 임대주택을 취득 후 양도할 때 임차일부터 양도일까지 거주한 기간이 5년 이상인 경우라면 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

2. 주택 및 부수 토지의 일부나 전부가 협의매수나 수용되는 경우에 사업인정고시일 이전에 취득한 경우에는 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

3. 출국일 현재 1주택을 보유하고 세대전원이 해외이주하는 경우에 주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

4. 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 취업, 근무상 이유로 세대전원이 출국하는 경우에 주택을 출국일로부터 2년 이내에 양도하면 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

5. 부득이한 사유(취학, 직장의 변경, 전근, 1년 이상 질병의 치료나 요양이 필요한 경우, 학폭으로 인한 전학 등)로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

1세대 1 주택 비과세 요건을 적용받기 위해서는 양도 당시 주택이 실거래가액 12억 원을 초과하는 고가주택에 해당하지 않아야 합니다.