주택을 임대해 소득을 내고 있다면 보유주택수와 임대주택의 월세·보증금에 따라 아래와 같이 과세요건이 달라집니다.
【주택수에 따른 주택임대소득 과세요건(과세대상자)】
주택임대소득을 과세하기 위해 주택수를 계산할 때는 본인 소유 주택의 수와 배우자 소유의 주택수를 모두 더한 부부합산 주택수로 판단합니다.
주택임대소득은 월세 소득과 간주임대료 소득의 합으로 구성되는데, 간주임대료 소득이란 전세보증금이나 월세 보증금을 은행에 예치하는 등으로 얻어지는 수익을 임대료로 환산하여 간주하는 것을 말합니다.
간주임대료 소득은 보증금에 일정 이율을 곱한 뒤 소득금액 및 과세표준에 합산하여 나오는 금액으로 국세청 '홈택스' 홈페이지 메인에 있는 '세금 모의 계산' 클릭 → '주택 간주임대료 계산해 보기'에서 알아보실 수 있습니다.
주택 수에 따른 주택임대소득 과세요건(과세대상)은 다음과 같습니다.
① 부부합산 1 주택 보유자의 경우에는 월세 소득과 간주임대료 소득에 대해 모두 과세하지 않습니다. 다만, 1 주택을 보유하고 있어도 해당 주택이 기준시가(공시 가격) 9억 원을 초과하거나 국외에 소재한 주택의 경우에는 월세에 대한 주택임대소득세는 납부하여야 합니다.
② 부부합산 2 주택 보유자의 경우에는 월세 소득은 과세되지만 간주임대료 소득은 과세되지 않습니다.
③ 부부합산 3 주택 이상 보유자의 경우에는 월세와 간주임대료 소득 모두 과세됩니다. 다만 3 주택 이상 보유자라도 주거 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택의 경우에는 간주임대료 소득은 과세하지 않습니다.
예를 들어, 주택을 3채 보유하였는데 그중 2채는 비소형주택이고 1채는 소형주택이라면 간주임대료 소득은 과세하지 않습니다.
또한 주택을 4채 보유하였는데 그중 2채는 비소형주택이고 2채는 소형 주택일 경우에도 간주임대료 소득은 과세되지 않습니다.
즉, 비소형주택을 3채 이상 보유했을 경우에 간주임대료 소득을 과세합니다.
④ 이사 등의 이유로 일시적 2 주택을 소유하게 된 경우에도 2 주택 소유기간에 해당하는 주택임대소득은 과세됩니다.
⑤ 임대한 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용한다면 주택임대소득을 과세합니다.
⑦ 농촌에 있는 농가주택도 주택임대소득의 과세대상입니다.
【주택임대소득 과세를 위한 주택 수 계산 방법】
① 다가구주택은 1개의 주택으로 보는 것이 원칙입니다. 다만, 다가구주택이 구분 등기되었다면 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
②
ⅰ) 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산합니다. 다만, 소수 지분권자라도 해당 주택으로 연간 600만 원 이상의 임대수입금이 발생하거나, 9억을 초과하는 고가주택의 30%를 초과하는 지분을 소유한다면 소수지분자의 주택수에도 과세합니다.
ⅱ) 지분이 가장 큰 자가 2 사람 이상이라면 각각의 소유로 계산합니다. 만약 서로 합의하여 1명을 임대수입의 귀속자로 정하였다면 그 사람의 소유로 계산합니다.
③ 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 해당 주택의 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 해당 주택의 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 각각 계산합니다.
④ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산합니다. 다만, 동일한 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우(공동명의)에는 다음과 같은 순서에 의해 부부 중 1명의 소유 주택으로 계산합니다.
ⅰ) 부부 중 주택에 대한 지분이 더 큰 자의 소유 주택으로 계산합니다.
ⅱ) 지분이 동일한 경우에는 부부간의 합의에 따라 누구에게 가산할지 정합니다.
⑤ 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 다음과 같이 주택 수를 계산합니다.
ⅰ) 주택의 면적이 사업용 건물의 면적보다 큰 경우에는 해당 건물 전부를 주택으로 봅니다.
ⅱ) 주택의 면적이 사업용 건물과 같거나 사업용 건물의 면적이 더 큰 경우에는 주택 부분만을 주택으로 봅니다.
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