주택을 취득하면 취득방법에 따라 각각 다르게 적용되는 취득세를 납부해야 해요.
【주택 취득세의 납부의무자와 취득세를 내야 하는 경우, 주택의 취득시기】
# 주택 취득세의 납부 의무자
어떠한 방식으로든 주택을 취득한 사람은 취득세를 납부해야 해요. 주택을 취득 후 등기나 등록을 하지 않았다고 해도 사실상 취득했다면 납부 대상자에 해당한답니다.
# 주택의 취득세를 내야 하는 경우와 주택의 취득 시기
1. 첫 번째, 매매로 주택을 유상 취득했을 때에요. 개인끼리 주택을 매매했다면 계약상 잔금을 지급한 날이 주택의 취득일이 되는 것이 원칙이에요. 만약에 잔금을 지급한 날짜가 명시되지 않았을 경우에는 계약일로부터 60일이 지난날을 취득일로 보아요. 등기일이 잔금지급일이나 계약일보다 빠르면 등기일이 취득시기가 되고요. 주택을 매매 후 등기·등록하지 않은 채 계약이 해제된 경우 이를 입증할 수 있다면 주택을 취득한 것으로 보지 않아 취득세를 내지 않아도 된다는 점도 알아두세요.
개인과 법인이 주택을 매매한 때는 사실상 잔금 지급일이 취득일이 되고, 이 경우에는 매매 계약의 해제가 인정되지 않아요.
2. 두 번째, 상속이나 유증으로 주택을 무상승계 취득했을 때에요. 상속의 경우는 상속 개시일이, 유증의 경우에는 유증 개시일(계약일)을 취득일로 보아요. 두 경우 역시 주택을 등기·등록하지 않고 계약이 취소된 사실을 입증할 수 있다면 주택을 취득한 것으로 보지 않아요.
3. 세 번째, 주택을 신축하여 원시취득하는 경우예요. 주택을 신축했을 때에는 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상의 사용일 중 가장 빠른 날을 취득일로 보아요.
4. 주택의 취득세가 감면되는 경우도 있는데요. ① 생애 최초로 주택을 구입했을 때는 2021년 12월 31일까지 취득세가 감면되는데, 구입한 주택이 1억 5천만 원 이하라면 취득세가 면제되고, 1억 5천만 원을 초과했다면 50%가 감면된답니다. ② 또한, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대를 하기 위해 공동주택을 건축하거나, 공동주택·오피스텔을 건축주에게 최초로 분양받은 경우에도 2021년 12월 31일까지 취득세가 감면돼요.
【취득세 계산 방법】
취득세는 과세표준(주택을 취득한 금액)에 세율을 곱한 금액이에요. 이를 공식으로 나타내면 아래와 같아요.
취득세 = 과세표준(주택의 취득금액) × 세율
하지만, 여기서 끝이 아니라 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세를 더해서 나온 금액이 최종 납부 세액이 되는데요.
즉, '취득세 총 납부세액 = 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세' 가 되는거죠.
취득세를 구하는 세부내용은 아래에서 자세히 알아보도록 할게요.
【과세표준과 취득세 세율】
# 과세표준
과세표준은 주택을 취득한 사람이 신고한 취득 당시의 금액으로 하는 것이 원칙이에요. 만약, ① 신고를 하지 않았거나, ② 신고금액을 기재하지 않았을 때, ③ 신고금액이 시가표준(공시 가격) 보다 적다면 시가표준을 적용해요.
# 취득세 세율
취득세 세율은 주택을 취득한 방법에 따라 조금씩 차이가 나요.
1. 매매로 주택을 유상 취득한 경우에 ① 6억 원 이하의 주택은 1%의 세율이, ② 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하의 주택은 1~3%의 세율이, ③ 9억 원을 초과하는 주택은 3%의 세율이 부과돼요. 여기서 주택이 1채 이상인 다주택자는 중과세율이 적용되는데, 중과세율에 대해서는 다음에 자세히 알아보기로 해요.
2. 상속으로 주택을 취득한 경우에는 2.8%의 세율이 적용되는데 만약에 무주택자가 주택을 상속받았다면 0.8%의 세율이 적용된답니다.
3. 증여로 주택을 취득하면 3.5%의 세율이 적용되고요.
4. 신축으로 주택을 취득했으면 2.8%의 세율이 적용되지요.
그럼, 실제로 취득세를 한번 구해볼까요.
예) 주택을 5억 원에 매매로 취득하였다면 취득세는 얼마일까요?
⇒ 5억 원(과세표준) × 1%(6억 원 이하 세율 적용) = 500만 원
【주택 취득세에 부가되는 지방교육세와 농어촌특별세】
이번에는 주택 취득세에 부가되는 지방교육세와 농어촌특별세에 대해 알아볼게요. 지방교육세와 농어촌특별세 역시 주택의 취득방법에 따라 차이가 있어요.
# 지방교육세
1. 주택을 매매로 취득하는 경우 ① 6억 이하의 주택은 0.1%, ② 6억 초과 9억 이하의 경우에는 0.1%~0.3%, ③ 9억 초과의 경우에는 0.3%의 세율이 적용돼요.
2. 주택을 신축하거나, 상속에 의한 취득의 경우에는 0.16%의 세율이
3. 증여로 인한 취득의 경우에는 0.3%의 세율이 적용된답니다.
# 농어촌특별세
농어촌특별세는 매매, 상속, 증여, 신축으로 인한 주택의 취득시 전용면적이 85㎡를 초과하는 주택을 취득했을 때만 0.2%의 세율을 적용하고, 85㎡이하의 주택의 경우에는 비과세 된답니다.
그러면 주택을 취득 후 납부해야 할 총세액을 구해볼게요.
예) 전용면적이 100㎡인 주택을 5억 원에 매매로 취득하였다면 총 납부할 세액은 얼마일까요?
① 취득세 : 5억 원(과세표준) × 1%(6억 원 이하 세율 적용) = 500만 원
② 지방교육세 : 5억 원 × 0.1%(6억 원 이하 세율 적용) = 50만 원
③ 농어촌특별세 : 5억 원 × 0.2%(85㎡ 초과 적용) = 100만 원
⇒ 총 납부 세액 = ① + ② + ③ = 650만 원
이제 주택 취득세에 대한 어려운 부분은 다 끝났어요. 이제 주택 취득세를 어떻게 신고하고 납부하는지를 알아보면 취득세에 대한 내용은 끝이에요.
【주택 취득세의 신고·납부 방법】
주택을 취득했다면, 취득일로부터 60일 이내에(상속으로 취득한 경우에는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내) 해당 주택의 소재지를 담당하는 시·군·구청에 취득세 신고서, 매매계약서, 부동산 거래계약서 신고필증, 분양의 경우에는 분양계약서 사본, 잔금 납부 영수증을 첨부해 신고·납부해야 해요.
주택을 취득하고 정해진 기한 내에 신고·납부를 하지 않으면 미신고의 경우 20%의 불성실 가산세가, 미납의 경우 1일마다 0.025%의 불성실 가산세가 적용되니, 제때 신고·납부하는 것 잊지 마세요.
댓글